7 lipca 2026 r. Rada Miasta Poznania uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulicy Rataje w Poznaniu. Tym samym zakończyła się trwająca od 2023 roku procedura dotycząca obszaru położonego pomiędzy ul. Hetmańską, terenami nadwarciańskimi, os. Piastowskim i ul. Zamenhofa.
Od początku uważnie śledziliśmy prace nad tym dokumentem. Dla naszej Spółdzielni plan miał szczególne znaczenie – obejmuje on nie tylko rozległe tereny poprzemysłowe przeznaczone pod przyszłą zabudowę, ale również należący do naszych zasobów teren, na którym funkcjonuje Zakład Budowlano-Remontowy. Nowe zagospodarowanie będzie także bezpośrednio sąsiadowało z os. Piastowskim, dlatego od początku zwracaliśmy uwagę na rozwiązania komunikacyjne, skalę zabudowy, miejsca postojowe i zieleń.
Od pierwszych konsultacji
O rozpoczęciu prac nad planem informowaliśmy mieszkańców już w 2023 roku. W konsultacjach uczestniczyli przedstawiciele naszej Spółdzielni, w tym Kierownictwa Osiedla Piastowskiego, a swoje stanowiska i uwagi zgłaszali również mieszkańcy osiedla.
Już wtedy istotne były dla nas kwestie związane z przyszłą intensywnością zabudowy, zachowaniem terenów zieleni i istniejącego drzewostanu, układem komunikacyjnym oraz odpowiednią liczbą miejsc postojowych. Zwracaliśmy uwagę, że rozwój nowego obszaru nie powinien odbywać się kosztem mieszkańców sąsiedniego os. Piastowskiego. Kolejne etapy prac pokazały jednak, że sprawa będzie dla nas znacznie ważniejsza, niż początkowo zakładaliśmy.
Projekt, który stawiał pod znakiem zapytania przyszłość naszego ZBR
Wiosną 2025 roku przedstawiony został projekt planu, którego rozwiązania bezpośrednio ingerowały w teren naszego Zakładu Budowlano-Remontowego. Na terenie nieruchomości zajmowanej przez ZBR zaplanowano drogę stanowiącą połączenie nowego układu komunikacyjnego z ul. Szczytnicką. Projekt przewidywał również ciąg pieszy wraz ze strefą zieleni, a część terenu naszego Zakładu otrzymała przeznaczenie mieszkaniowo-usługowe.
ZBR jest naszym zapleczem technicznym i odgrywa bardzo ważną rolę w codziennym funkcjonowaniu Spółdzielni. Jego pracownicy wykonują na naszych osiedlach m.in. roboty budowlane, remontowe i drogowe, zajmują się utrzymaniem zieleni, transportem, a zimą także pracami związanymi z utrzymaniem ciągów komunikacyjnych. Zaproponowany wówczas przebieg drogi w praktyce znacząco ograniczał możliwości funkcjonowania Zakładu.
Równie istotne były konsekwencje dla os. Piastowskiego. Połączenie nowej zabudowy z ul. Szczytnicką mogło oznaczać skierowanie dodatkowego ruchu samochodowego w stronę istniejącego osiedla, a wraz z nim większy hałas, natężenie ruchu i presję na miejsca parkingowe.
Dlatego w kwietniu 2025 roku przedstawiliśmy zdecydowane stanowisko w tej sprawie. Domagaliśmy się przede wszystkim zachowania możliwości dalszego funkcjonowania ZBR, usługowego przeznaczenia naszego terenu oraz rezygnacji z rozwiązań komunikacyjnych prowadzonych przez nieruchomość Spółdzielni.
Projekt został zmieniony
Nasze uwagi oraz prowadzone w kolejnych miesiącach rozmowy przyniosły konkretne zmiany. W projekcie przedstawionym na kolejnym etapie prac zrezygnowano z drogi wewnętrznej łączącej ul. Szczytnicką z ul. Kruczą przez teren naszego ZBR. Usunięto również projektowany na naszej nieruchomości ciąg pieszy wraz ze strefą zieleni. Zmieniło się także przeznaczenie terenu. Zamiast wcześniejszej funkcji mieszkaniowo-usługowej teren zajmowany przez ZBR został w całości przeznaczony pod usługi. Co najważniejsze, w opublikowanym przez Miasto wykazie uwag zapisano już wprost, że przyjęte rozwiązania projektowe zapewniają funkcjonowanie Zakładu Budowlano-Remontowego. Dla terenu naszego ZBR plan przewiduje obecnie zabudowę usługową o wysokości do 10 metrów i maksymalnie dwóch kondygnacjach. Udział powierzchni zabudowy nie może przekraczać 35%, natomiast co najmniej 30% terenu ma stanowić powierzchnia biologicznie czynna.
Co oznacza „uwaga nieuwzględniona w części”?
W opublikowanym wykazie uwag przy stanowisku naszej Spółdzielni znajduje się formalne oznaczenie „nieuwzględniona w części”. Bez szerszego kontekstu może ono sugerować, że nasze najważniejsze postulaty zostały odrzucone. Tak jednak nie było. Miasto wyjaśnia w tym samym dokumencie, że część podtrzymanego przez nas stanowiska odnosiła się jeszcze do wcześniejszej wersji projektu. Jednocześnie wskazuje konkretne zmiany dokonane wcześniej wskutek zgłaszanych postulatów i prowadzonych spotkań: rezygnację z budowy drogi prowadzącej przez teren ZBR, usunięcie ciągu pieszego i strefy zieleni oraz zmianę przeznaczenia naszej nieruchomości na usługową. Ostateczny projekt był więc już w najważniejszych dla nas kwestiach znacząco inny od tego, przeciwko któremu protestowaliśmy w 2025 roku.
Niższa zabudowa i mniej dominant
Zmiany nie ograniczyły się do naszego terenu. Duże emocje podczas konsultacji budziła również skala planowanej zabudowy mieszkaniowej. Uwagi w tej sprawie zgłaszali Ratajscy mieszkańcy oraz samorządowcy. W toku prac podstawową wysokość nowej zabudowy zmniejszono z dziewięciu do siedmiu kondygnacji. Zrezygnowano również z dwóch z trzech planowanych nowych dominant przestrzennych. W planie pozostawiono jedną projektowaną dominantę niedaleko ul. Zamenhofa, gdzie możliwa będzie zabudowa do 18 kondygnacji. Miejska Pracownia Urbanistyczna uzasadnia jej pozostawienie istniejącym układem przestrzennym Dolnego Tarasu Rataj i rytmem wysokich budynków znajdujących się już na ratajskich osiedlach. Co ciekawe, jeden z inwestorów wnioskował na ostatnim etapie o zwiększenie dopuszczalnej wysokości zabudowy oraz wyznaczenie kolejnej dominanty lub akcentu urbanistycznego. Miasto tego postulatu nie uwzględniło.
Nowy układ drogowy ma opierać się na ul. Kruczej
Istotnie zmienił się również sposób, w jaki ma być obsługiwany komunikacyjnie cały nowy obszar. Docelowy układ drogowy został oparty przede wszystkim na przedłużeniu ul. Kruczej. Jednocześnie w planie zrezygnowano z połączenia prowadzonego przez nasz teren do ul. Szczytnickiej. Co więcej, na dalszym etapie nie zaakceptowano także propozycji wyznaczenia w tym miejscu dodatkowego ciągu pieszo-rowerowego. Obecna ul. Rataje, która jest wąska i otoczona drzewami, ma natomiast docelowo pełnić funkcję ciągu pieszo-rowerowego. W dokumentacji Miasto wskazuje wprost, że nowy układ komunikacyjny ma umożliwić obsługę przyszłej zabudowy z pominięciem tej ulicy.
Park, starodrzew i ślad dawnej kolei
Plan porządkuje również przyszłość terenów zieleni. W centralnej części obszaru wyznaczono teren zieleni urządzonej, który ma tworzyć nową przestrzeń parkową. Zachowane mają zostać wskazane w planie wartościowe drzewa i rzędy drzew, a ochroną objęto również część historycznej zabudowy. W przestrzeni ma być także zachowany i zaakcentowany historyczny przebieg bocznicy Średzkiej Kolei Powiatowej. Na terenach zieleni możliwe będą m.in. urządzenia sportowo-rekreacyjne i place zabaw. Jednocześnie sam plan nie przesądza jeszcze, kiedy dokładnie park powstanie ani kto będzie właścicielem poszczególnych terenów po jego realizacji.
Uchwalenie planu nie oznacza, że wszystkie inwestycje rozpoczną się od razu
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa zasady przyszłego zagospodarowania terenu, ale jego uchwalenie nie jest równoznaczne z natychmiastowym rozpoczęciem wszystkich inwestycji. Dotyczy to zarówno zabudowy mieszkaniowej, jak i nowych dróg czy terenów publicznych. W załączniku do uchwały dotyczącym miejskiej infrastruktury zapisano, że realizacja dróg publicznych będzie należała do właściwych jednostek miejskich, a wprowadzanie tych zadań do realizacji będzie uzależnione m.in. od Wieloletniej Prognozy Finansowej Miasta Poznania. Poszczególne inwestycje mogą być prowadzone etapami, w zależności od dostępnych środków. W ich finansowaniu, obok budżetu Miasta i środków zewnętrznych, mogą również uczestniczyć inwestorzy.
Od dialogu do konkretnych zmian
Prace nad planem w rejonie ul. Rataje trwały kilka lat. Z perspektywy Spółdzielni Mieszkaniowej najważniejszy był moment, w którym przedstawione rozwiązania zaczęły zagrażać przyszłości ZBR oraz mogły negatywnie wpłynąć na sąsiadujące os. Piastowskie. Dlatego zabieraliśmy głos, składaliśmy uwagi i uczestniczyliśmy w rozmowach dotyczących kolejnych wersji projektu. Ostateczny plan różni się znacząco od wersji, wobec której protestowaliśmy w 2025 roku. Nasz ZBR może nadal funkcjonować w obecnej lokalizacji, jego teren zachowuje funkcję usługową, zrezygnowano z prowadzenia przez niego nowej drogi do ul. Szczytnickiej, a obsługa komunikacyjna przyszłej zabudowy została oparta na przedłużeniu ul. Kruczej. Zmieniła się również skala planowanej zabudowy – obniżono jej podstawową wysokość i ograniczono liczbę nowych dominant. Kolejne lata pokażą, w jaki sposób poszczególne zapisy zostaną przełożone na konkretne projekty i inwestycje. Będziemy je śledzić przede wszystkim z perspektywy naszych mieszkańców, os. Piastowskiego oraz funkcjonowania ZBR.