W związku z tym, iż od 1 maja br. zostały wprowadzone nowe stawki eksploatacji i utrzymania nieruchomości, Zarząd SM „Osiedle Młodych” w Poznaniu przypomina (informacje w tym zakresie zostały przekazane mieszkańcom w styczniu br. wraz z wypowiedzeniem stawek opłat), że miesięczne opłaty za używanie lokali mieszkalnych złożone są z części:
- zależnych od Spółdzielni – stawki eksploatacji i utrzymania nieruchomości, tzw. opłata za metr kwadratowy mieszkania;
- niezależnych od Spółdzielni, w tym m.in.: opłaty za media (centralne ogrzewanie i podgrzew wody, zimna woda, odprowadzanie ścieków), podatek od nieruchomości, opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi.
1. Opłaty zależne od Spółdzielni
a. Co jest zawarte w stawce eksploatacji i utrzymania nieruchomości?
Stawka eksploatacji i utrzymania nieruchomości ustalana jest na podstawie planów, w których zawarte są niezbędne koszty związane z eksploatacją nieruchomości (nieruchomość – budynek lub grupa budynków), w tym wydatki mające na celu utrzymanie zasobów w stanie niepogorszonym, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy Prawo budowlane. Ww. stawka kalkulowana jest w taki sposób, by zapewnić pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości oraz funkcjonowaniem Spółdzielni, w tym: kosztów materiałów, energii, przeglądów technicznych budynków, utrzymania czystości, wynagrodzeń oraz świadczeń na rzecz pracowników. W stawce zawarte są również koszty utrzymania terenów oraz infrastruktury znajdujących się poza granicami nieruchomości, z których korzystają mieszkańcy, tj. ogólnodostępne parkingi i miejsca postojowe, drogi, chodniki, ławki, place zabaw, siłownie zewnętrzne, boiska, tereny rekreacyjne, zieleń oraz urządzenia infrastruktury technicznej związanej z funkcjonowaniem budynków lub osiedli.
b. Co nie jest zawarte w stawce eksploatacji i utrzymania nieruchomości?
Użytkownicy lokali mieszkalnych w uiszczanych do Spółdzielni opłatach nie ponoszą kosztów działalności kulturalnej. Jest ona finansowana wpływami z tej działalności oraz z przychodów uzyskiwanych przez Spółdzielnię z wynajmu lokali użytkowych i dzierżawy terenów. Wpływy z wynajmu lokali użytkowych oraz dzierżawy terenów umożliwiają również pokrycie kosztów spłaty kredytów zaciągniętych na termomodernizację budynków oraz dokonywanie inwestycji w infrastrukturę ogólnoosiedlową.
c. Co wpływa na wysokość stawki eksploatacji i utrzymania nieruchomości?
Wysokość opłat ustalana jest na podstawie przewidywanego wykonania kosztów (porównywanie kosztów z poprzednich lat) powiększonych o wskaźniki przyjęte, m.in. w projekcie ustawy budżetowej. W związku z tym, iż w ostatnich latach rzeczywisty poziom inflacji znacznie przekraczał wartości uwzględnione w projekcie ustawy budżetowej, wzrost średniorocznej stawki eksploatacji i utrzymania w Spółdzielni był niższy od realnego wzrostu cen. Dodatkowym czynnikiem ograniczającym wzrost stawek, który Spółdzielnia wzięła pod uwagę, była niepewna i trudna sytuacja mieszkańców w okresie pandemii. W 2021 r. stawki obowiązujące od 1 maja wzrosły maksymalnie o 0,15 zł/m2, co stanowiło średnio 2,3% w całym 2021 r., podczas gdy wskaźnik inflacji wyniósł 5,1%. W 2022 r. stawki wzrosły od 1 maja o maksymalnie 0,50 zł/m2, co stanowiło średnio 5,4%, podczas gdy wskaźnik inflacji wyniósł 14,4%. Wyjątek od ww. zasad stanowiły nieruchomości, na których wprowadzono dodatkową usługę sprzątania klatek schodowych. Wysoki poziom inflacji w 2022 r. oraz prognozy jej wysokości w 2023 r., a także ograniczenie wzrostu stawek w poprzednich latach spowodowały, iż w 2023 r. stawka wzrosła średnio o 13,5%.
2. Opłaty niezależne od Spółdzielni
a. Opłaty za centralne ogrzewanie i podgrzew wody
Największy przyrost opłat niezależnych od Spółdzielni dotyczy obecnie centralnego ogrzewania i podgrzewu wody. W 2021 r. za dostarczone ciepło Spółdzielnia zapłaciła dostawcy ciepła – Veolii Energii Poznań S.A. – 65 mln zł, natomiast po podwyżkach w 2022 r. koszty z tego tytułu wzrosły do 105 mln zł. W trakcie 2022 r. Veolia Energia Poznań S.A. wprowadziła trzykrotnie podwyżki cen energii cieplnej (w lutym, lipcu i grudniu). W ubiegłym roku wzrost kosztów ciepła nie był odczuwalny dla mieszkańców, gdyż był skompensowany obniżoną do 5% stawką podatku VAT. W 2023 r. stawki podatku VAT zostały przywrócone do poziomu obowiązującego przed wprowadzeniem tarczy antyinflacyjnej, czyli do 23%. W związku z tym wzrost opłat za centralne ogrzewanie i podgrzew wody w 2023 r. wynika z podwyższenia stawki VAT za ciepło oraz zmiany taryfy opłat wprowadzonej w marcu (Veolia Energia Poznań S.A. pod koniec kwietnia poinformowała o kolejnej podwyżce, jednak Spółdzielnia jej nie uwzględniła, ponieważ zwróciła się do dostawcy ciepła oraz Urzędu Regulacji Energetyki o wyjaśniania w tym zakresie). Ponadto informujemy, że Spółdzielnia pobiera od mieszkańców zaliczki na pokrycie kosztów ciepła, które są z nimi rozliczane na podstawie rzeczywistego zużycia. W związku z tym Spółdzielnia pełni wyłącznie funkcję pośrednika pomiędzy dostawcą oraz ostatecznym odbiorcą ciepła i nie ma wpływu na wysokość opłat w tym zakresie. Spółdzielnia ponosi jednak odpowiedzialność za rzetelne skalkulowanie wysokości zaliczek na pokrycie kosztów ciepła, gdyż ustalenie ich na zbyt niskim poziomie mogłoby przyczynić się do powstania znaczących niedopłat z tytułu centralnego ogrzewania i podgrzewu wody, a w konsekwencji konieczności ich uregulowania przy najbliższym rozliczeniu przez mieszkańców oraz utraty płynności finansowej Spółdzielni.
b. Opłaty za zimną wodę i odprowadzanie ścieków
Opłata za zimną wodę i odprowadzania ścieków ustalana jest w oparciu o taryfy Aquanet SA oraz prognozy zużycia wody skalkulowane na podstawie danych z poprzedniego okresu rozliczeniowego. W związku z powyższym Spółdzielnia pełni jedynie funkcję pośrednika pomiędzy Aquanet SA oraz użytkownikami lokali i nie ma wpływu na wysokość opłat w tym zakresie.
c. Opłaty z tytułu podatku od nieruchomości
Stawka podatku od nieruchomości ustalana jest dla lokali o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na podstawie Uchwały Rady Miasta Poznania w sprawie określenia wysokości stawek podatku od nieruchomości na dany rok. Ww. organ przyjmuje stawki maksymalne ustalone na podstawie Obwieszczenia Ministra Finansów w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych.
d. Opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi
Zarządzanie systemem gospodarki odpadami komunalnymi znajduje w kompetencji Miasta Poznania. Wysokość opłaty ustalana jest na podstawie dostarczanych do Spółdzielni oświadczeń mieszkańców w sprawie liczby osób zamieszkałych w lokalu mieszkalnym oraz stawki opłaty uchwalonej przez Radę Miasta Poznania. W związku z powyższym, opłaty te pobierane przez Spółdzielnię przekazywane są co miesiąc do Urzędu Miasta Poznania.
3. Kontrola działalności Spółdzielni
Dodatkowo, działalność Spółdzielni oraz jej wyniki oceniane są przez ekspertów. Sprawozdanie finansowe Spółdzielni poddawane jest co roku badaniu przez niezależnego biegłego rewidenta. Z raportów biegłych rewidentów na przestrzeni ostatnich lat wynika, że Spółdzielnia była i jest w dobrej kondycji finansowej oraz nie istnieją zagrożenia dla możliwości kontynuowania działalności. W Spółdzielni co trzy lata przeprowadzana jest również lustracja, czyli określona ustawowo kontrola, której celem jest zbadanie legalności, gospodarności i rzetelności działania Spółdzielni. Protokoły z ostatnich dwóch lustracji obejmujących lata 2016-2018 oraz 2019-2021 oraz pisma polustracyjne są do wglądu w siedzibie Zarządu Spółdzielni. W Spółdzielni funkcjonuje również jednostka organizacyjna odpowiedzialna za bieżącą kontrolę w zakresie m. in. prawidłowości sporządzania planów gospodarczych oraz ich realizacji.
***
Ustawowym zadaniem Spółdzielni jest takie gospodarowanie środkami pozyskanymi od mieszkańców na pokrycie kosztów, by zapewnić spółdzielcom odpowiedni standard zamieszkiwania. Organy Spółdzielni biorą odpowiedzialność za jej stan finansowy, w związku z tym ustalając co roku wysokość opłat za używanie lokali mieszkalnych uwzględniają bieżącą sytuację gospodarczą kraju.